📌 はじめに
2025年12月、日本経済新聞などの報道によれば、国土交通省は**「残価設定型住宅ローン」の普及を国として後押しする方針を示しました。
住宅金融支援機構が、金融機関向けに住宅価格下落リスクを補う保険制度**を創設する計画とされています。
ただし、この制度は補正予算や制度設計が進行中で、最終決定ではありません。
現時点では「検討段階の制度」であることを理解した上で、正確な情報を整理することが重要です。
🧠 「残価設定型住宅ローン」とは？
残価設定型住宅ローンは、自動車の**残価設定ローン（残クレ）**の考え方を、住宅ローンに応用した仕組みです。
🔍 図表① 自動車ローンと住宅ローンの残価設定の違い
| 項目 | 自動車の残価設定ローン | 残価設定型住宅ローン |
|---|---|---|
| 残価の決まり方 | 年式・走行距離などで比較的画一的 | 立地・性能・管理状態などで大きく変動 |
| 資産価値の変動 | 比較的予測しやすい | 予測が難しい |
| 対象期間 | 数年 | 数十年 |
| 制度の成熟度 | 一般的 | まだ発展途上 |
住宅は自動車と違い、将来価値の予測が難しい点が大きな特徴です。
🏠 住宅版・残価設定ローンの基本構造
🔍 図表② 残価設定型住宅ローンのイメージ
・購入時に「将来残ると想定される住宅価値（残価）」を設定
・残価を除いた部分を主に返済
・将来、売却・一括返済・住み続けるなどの選択肢が商品ごとに設けられる可能性があります
※具体的な選択肢や条件は商品ごとに異なり、現時点では未確定です。
📉 なぜ国が後押しするのか？
背景には、住宅価格と住宅ローン借入額の上昇があります。
🔍 図表③ 国が制度を検討する背景
| 課題 | 国の考え方 |
|---|---|
| 住宅価格の上昇 | 購入のハードルが高くなっている |
| 借入額の増加 | 将来の返済不安が増している |
| 金融機関のリスク | 価格下落リスクで新商品を出しにくい |
これらを踏まえ、
👉 「毎月返済額を抑える新しい選択肢」を増やしたい
👉 金融機関が扱いやすい仕組みを整えたい
という狙いがあると報じられています。
🏦 銀行向け保険制度とは？
残価設定型ローンでは、将来の売却価格が設定した残価を下回るリスクがあります。
🔍 図表④ 想定されているリスク構造
| 想定リスク | 対応策（検討中） |
|---|---|
| 売却価格が残価未満 | 住宅金融支援機構が損失補填 |
| 金融機関の損失 | 保険制度で軽減 |
| 商品提供のしにくさ | 国が制度面で後押し |
※あくまで検討段階の制度であり、内容は確定していません。
🏡 既存制度との違い（JTIとの比較）
🔍 図表⑤ 国の新制度（検討中）とJTIの違い
| 項目 | 国が後押しする制度（検討中） | JTI 残価保証型住宅ローン |
|---|---|---|
| 主体 | 国交省・住宅金融支援機構 | 一般社団法人JTI |
| 残価の扱い | 金融機関向け保険で対応 | 残価保証・買取オプション |
| 対象住宅 | 未確定 | 認定長期優良住宅など |
| 制度の確定度 | 未確定 | 既存制度として運用中 |
👉 「残価設定型」という言葉が同じでも中身は別物である点に注意が必要です。
📌 利用者が気をつけたいポイント
🔍 図表⑥ 検討時のチェックポイント
| チェック項目 | 確認理由 |
|---|---|
| 団信の内容 | 残価部分が対象か |
| 年齢制限 | 完済年齢の上限 |
| 利息の扱い | 残価にも利息がかかるか |
| 売却条件 | 想定通り清算できるか |
| 相続時対応 | 住み続けられるか |
📍 栃木県・茨城県で考える際の地域性
・持ち家志向が強い
・車移動前提の立地が多く、エリア差が大きい
・将来の人口動態・住宅需要に差が出やすい
そのため、「残価がどう評価されるか」は立地の影響を受けやすいという点は、特に意識しておく必要があります。
✨ まとめ
残価設定型住宅ローンは、
・国が制度面で後押しを検討している
・月々返済を抑える仕組みとして注目されている
・ただし制度・商品内容はまだ流動的
という発展途上の選択肢です。
最終的には、
「自分の家・自分の地域・自分のライフプラン」に当てはめて考えることが不可欠です。
※本記事の内容は、2025年12月時点の報道や公表資料をもとにした一般的な整理です。今後の制度設計や各金融機関の商品内容によって条件が変わる可能性があります。実際に利用を検討する際は、必ず最新の公式情報と各商品の約款・説明資料をご確認ください。
制度や商品が出揃っていない今だからこそ、
「どんなローンが選択肢になり得るのか」を中立的に整理できる相談先を活用することが、後悔のない判断につながります。
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